Нотариус воздает каждому не по заслугам его, а по праву его

Новости


Как купить дачу и не пожалеть

С наступлением лета многие жители мегаполисов задумываются о покупке загородной недвижимости, один из самых экономных вариантов — это дача с небольшим участком земли. Переехать в Простоквашино с котом и собакой и занять любой из опустевших домов — не вариант.

Остаётся выбирать из предложений в интернете. Какие документы должен предъявить продавец и на что обратить внимание при покупке? Разбираемся со всеми тонкостями покупки дачи вместе с нотариусом Пермского городского нотариального округа Марией Борониной.

Всё ли в порядке с документами?

Этот вопрос нужно прояснить в первую очередь. Продавец может предъявить свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, или свидетельство о государственной регистрации права, выданное после. Ещё это может быть договор, постановление или свидетельство о праве на наследство. В чём же разница?

— Реестр прав на недвижимое имущество появился лишь в 1998 году. Так, все права на недвижимое имущество, возникшие после, подлежали государственной регистрации. Поэтому, если у продавца свидетельство более раннего срока, его стоит попросить подать заявление о государственной регистрации его права в едином государственном реестре недвижимости, — рассказывает Мария Боронина. — Несмотря на то что права, возникшие до 1998 года, признаются государством, лучше перед сделкой убедиться в отсутствии арестов и запретов, а это будет возможно только в том случае, если продавец зарегистрирует своё право в ЕГРН.

По тем же причинам, если землевладелец предъявляет свидетельство о праве на наследство, лучше тоже попросить его внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

А если вам предъявлено судебное решение или любая сделка, заключённая после 1998 года, но право собственности по ним не зарегистрировано в ЕГРН, это означает, что перед вами не собственник. И, конечно, никакими обязательствами нельзя себя связывать с теми, у кого вообще нет никаких прав на дачный участок.

Кстати, на сайте Rosreestr.ru можно получить сведения о земельном участке и объектах, которые на нём находятся.
Определены ли границы у земельного участка?

Дело в том, что до принятия Земельного кодекса РФ межевание и постановка на кадастровый учет не имели никакого значения. И теперь у множества участков просто нет установленных границ. Купля-продажа таких наделов сопровождается высокими рисками для покупателей.

Например, если границы законодательно не определены, орган регистрации может приостановить государственную регистрацию права собственности покупателя, а в дальнейшем и вовсе отказать в регистрации.

— Даже если регистрация сделки с земельным участком без чётких границ состоялась, проблемы всё равно могут возникнуть. Часто возникают споры с соседями о меже или расположении забора. Бывают и экстраординарные случаи, когда новый собственник земельного участка строит дом не на своём, а на соседском участке, что впоследствии может привести к существенным финансовым потерям, — рассказывает Мария Боронина.

Поэтому очень важно, чтобы границы участка были строго определены и документально подтверждены.
Какие постройки расположены на участке и кому они принадлежат?

Здорово, когда на участке уже построены дача и баня, особенно если они удовлетворяют запросу покупателя, однако в этой ситуации нужно учитывать некоторые особенности.

Мария Боронина объясняет:

— Обязательно узнайте, принадлежат ли постройки собственнику земли. Если да, то должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком. Если же постройки принадлежат третьему лицу, ситуация не так проста. Ведь собственник этих объектов имеет преимущественное право покупки земельного участка. В этом случае продавец должен известить его о предстоящей продаже. И только если он откажется от права выкупа земли либо ничего не ответит в течение 30 дней, землю можно продать другому человеку.

Ко всему прочему будущий землевладелец должен тщательно изучить документы на постройки, чтобы не оказаться хозяином дома-призрака. Ведь случается, что объекты возвели нелегально.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В Гражданском кодексе чётко прописано, какие объекты подпадают под это описание. Мария Боронина рассказывает:

— Самовольной постройкой может быть здание или любое строение, которое возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, а попросту говоря — на самозахваченной земле. Или же объекты возведены на земельном участке, на котором строить нельзя. А также случается, что построены они без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Так, покупателю нужно будет проверить:

— для какой цели предоставлен земельный участок и какое разрешённое использование он имеет — по справочной информации в режиме онлайн на сайте Росреестра или по выписке об объекте недвижимости из ЕГРН, которая может быть выдана любому лицу за плату;

— выдавалось ли разрешение на строительство объектов, которые расположены на участке, — по документам продавца и по официальной информации, размещённой на интернет-сайте того поселения, где расположена ваша будущая дача;

— проводилось ли строительство с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил — есть ли акты о вводе объекта в эксплуатацию у продавца.

При этом имейте в виду, что даже наличие зарегистрированного права продавца на такую постройку не является стопроцентной гарантией.

В случае если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, есть вероятность, что придёт требование о его сносе. А решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки будет служить основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Как этого избежать?

Провести все проверки вы можете как самостоятельно, так и обратившись к специалистам в сфере недвижимости или нотариусу. Нотариус сам запросит все необходимые выписки и документы, проверит как продаваемый объект, так и право продавца на распоряжение им.

Кстати, оформить в собственность дом и постройки на земельном участке вправе только те, кто получили их в собственность до 30 октября 2001 года (дата введения в действие Земельного кодекса РФ) и их наследники. Они могут это сделать до 1 марта 2020 года. Аналогичным образом оформить в собственность постройки покупатель земельного участка уже не сможет. Так, для регистрации права собственности на дом необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого уже потребуется обратиться в орган местного самоуправления.

Кроме того, в зависимости от того, где находится земельный участок, к какой категории земель он относится, какое у него разрешённое использование, на нём можно будет построить:

— садовый дом, если земля находится в границах территории садоводства или огородничества,

— жилой дом, если земля предоставлена для индивидуального жилищного строительства,

— дачный дом или некапитальные строения, если земля предоставлена под дачу.

В любом случае изначально необходимо тщательно спланировать участок так, чтобы не только устроить прекрасный вид из окон и удобное размещение строения, но и безопасность людей, находящихся на этом и соседских участках. Для этого нужно узнать правила строительства на дачном участке, нормы и требования. С этой целью, а также с целью получения разрешения на строительство (а также на реконструкцию имеющихся строений), лучше обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

А есть ли какие-то особенности у земельного участка?

Прежде чем окончательно решиться на покупку дачи, нужно как можно подробнее разузнать всё об особенностях участка и качественных свойствах земли. Выясните, например, нет ли в непосредственной близости к даче магистрального газопровода или водоохранной зоны.

Мария Боронина объясняет, что продавец обязан уведомить обо всех подобных особенностях:

— Если продавец не раскроет все нюансы, связанные с земельным участком, то покупатель в дальнейшем сможет оспорить договор. Однако это достаточно затратная и продолжительная процедура. Поэтому перед покупкой не поленитесь и съездите на свои будущие владения, ознакомьтесь с их окрестностями. При наличии ограничений использования земельного участка нужно будет проходить дополнительные согласования для получения разрешения на строительство.

Загородный участок может, например, относиться к категории земель сельскохозяйственного назначения. Тогда преимущественным правом покупки обладают муниципальные образования.

Чем может быть полезен нотариус при покупке дачи?

Закон, вступивший в силу 1 июня 2018 года, разрешил проводить расчеты по сделкам через нотариуса. Теперь нотариусы смогут выполнять функции эскроу-агента, то есть гарантировать интересы обеих сторон.

Мария Боронина подробно рассказывает о функциях нотариуса при сделке купли-продажи земельного участка:

— Сначала нотариус проверит все документы. А после примет деньги от покупателя, потом проконтролирует, чтобы он получил свою землю и дачу. После этого продавец сможет прийти за деньгами или получить их в безналичном порядке на свой счёт. Современный нотариат шагает в ногу со временем, он неразрывно связан с активным внедрением электронных технологий. Созданная ФНП «Единая информационная система нотариата» позволяет предоставлять качественно новые услуги.

Сейчас нотариусы работают в режиме одного окна. Каждый нотариус самостоятельно получает необходимые сведения из различных госреестров, удостоверяет сделку и направляет ее в регистрирующий орган. Срок регистрации прав по сделке с недвижимостью, удостоверенной нотариусом, сокращён до одного рабочего дня при подаче документов в электронном виде.

— Одним из важнейших факторов, гарантирующих высокое качество и надежность правовых услуг, которые оказывает населению нотариус, является его полная имущественная ответственность за свою профессиональную деятельность, — поясняет Мария Боронина. — Для возмещения возможного ущерба, например, по сделкам с недвижимостью, до 5 миллионов рублей увеличен минимальный размер индивидуальной страховки нотариуса, второй ступенью выступает коллективное страхование нотариальной палаты, а с этого года в качестве дополнительной гарантии начал действовать Компенсационный фонд ФНП.

На сегодняшний день нотариус является самым доступным для граждан высококвалифицированным юристом, который действует от имени Российской Федерации и может в полной мере реализовать право граждан на юридическую помощь. Нотариальное сообщество ведет системную работу, чтобы обеспечивать высокий уровень профессиональной подготовки нотариусов. Каждый нотариус обязан повышать свою квалификацию не реже одного раза в четыре года.

Нотариальная палата Пермского края, которой 11 июня 2018 года исполняется 25 лет, ведет постоянную работу по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Практически в любом случае, связанном с покупкой недвижимости и земли, поможет нотариус. Документ, заверенный его подписью и печатью, практически невозможно оспорить в суде, ведь чистота такой сделки не вызывает сомнений.

Плюсы удостоверения сделки у нотариуса

1. Нотариус подробно разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус обратит на это внимание.

2. Удостоверение договора у нотариуса — дополнительная гарантия от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не подписан, подпись подделана, я ничего не понимал в момент подписания и т.п. Дело в том, что факты, которые удостоверил нотариус, в суде не доказываются, кроме случаев, когда подлинность нотариально удостоверенного документа опровергнута в установленном порядке (ч. 5 ст. 69 АПК РФ, ч. 5 ст. 61 ГПК РФ).

3. При нотариальном удостоверении сделки вы можете провести безопасные расчёты через публичный депозитный счёт нотариуса, который будет в этом случае выполнять функции эскроу-агента в рамках условного депонирования (эскроу).

4. При государственной регистрации права собственности не может проводиться правовая экспертиза нотариально удостоверенного договора, в связи с чем сроки регистрации сокращены до трёх дней. Кроме того, нотариус может сам сдать ваши документы на регистрацию. В случае если регистрация будет проводиться в бумажном виде, то срок регистрации составит 3 рабочих дня, а в случае электронной регистрации — 1 рабочий день. Кроме того, при электронной регистрации заявитель получает скидку 30% на уплату госпошлины за государственную регистрацию права.

5. Нотариус, который занимается частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1).